65 lat Spółdzielni Mieszkaniowej Budowlani: „Połowa Wyżyn została nam dana za złotówkę”

Ulica Nowowiejskiego – lata 70-te / Mat. arch. SM Budowlani/

– Prawdziwy boom inwestycyjny przypada na lata 70-te, kiedy dzięki „wielkiej płycie” nastąpiła eksplozja budownictwa spółdzielczego. Tak powstało całe osiedle „Wyżyny” – mówi Jacek Kołodziej, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Budowlani”

Jedna z najstarszych spółdzielni mieszkaniowych w Bydgoszczy obchodzi swoje 65. urodziny. Może pochwalić się bogatą historią i ambitnymi planami. Powstanie kolejnych wieżowców na Wyżynach to tylko kwestia czasu.

Sławomir Bobbe: Spółdzielnia Mieszkaniowa Budowlani obchodzi swoje 65-lecie. To jednak Bydgoska Spółdzielnia Mieszkaniowa z dumą podkreśla, że jest najstarsza w Polsce…

Jacek Kołodziej, prezes SM Budowlani: Wiele bydgoskich spółdzielni mieszkaniowych (tych z „dłuższą historią”) powstawało po koniec lat pięćdziesiątych i początku sześćdziesiątych ubiegłego wieku. Styczeń 1958 to wczesna data, można więc założyć, że jesteśmy jedną z najstarszych. Propozycja utworzenia Przyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej padła już w roku 1957. Kiedy na liście znalazły się 32 nazwiska, zapadła decyzja o zwołaniu zgromadzenia założycielskiego spółdzielni. Dokładnie 29 stycznia 1958 roku odbyło się I Walne Zgromadzenie Założycielskie, które to uchwaliło statut nowej Spółdzielni pod ówczesną nazwą Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa przy Zjednoczeniu Budownictwa Wojskowego nr 23 i Dyrekcji Budowy Osiedli Robotniczych w Bydgoszczy. Dynamiczny rozwój nowopowstałej spółdzielni spowodował, że zainteresowanie nią gwałtownie wzrosło. 25 czerwca 1958 roku na Specjalnym Walnym Zgromadzeniu zmieniono jej nazwę na Robotniczą Spółdzielnię Mieszkaniową „Budowlani” w Bydgoszczy.

To zakorzenienie spółdzielni w czasach słusznie minionych powoduje, że ciągle pojawiają się zarzuty mówiące o tym, że spółdzielnie to pogrobowiec PRL. Słusznie?

– To absolutnie nie jest uzasadnione. Spółdzielczość w Polsce ma już ponad 200 lat. Trzeba przyznać, że w czasach PRL próbowano omijać niektóre zasady spółdzielcze, odgórnie narzucając spółdzielniom zasady funkcjonowania, a niekiedy nawet podejmując za nie decyzje. Jak widać spółdzielczość polska przetrwała i jak się zdaje w większości w dobrej kondycji. Warto przypomnieć, że polskie spółdzielnie wybudowały 3 miliony mieszkań. Co czwarty Polak mieszka w mieszkaniu wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Od lat staramy się wracać do korzeni spółdzielczości. Krzewimy idee spółdzielczości, łącznie z tym – co jest rzadkością w dzisiejszych firmach – że prowadzimy dom kultury. Może to nieskromnie zabrzmi, ale nasz Dom Kultury „Modraczek” prowadzi intensywną działalność społeczną i kulturalno-oświatową na rzecz społeczności lokalnej. Ruch spółdzielczy działa i rozwija się w wielu krajach, a jego jedną z podstawowych zasad jest apolityczność.

Spółdzielnia Budowlani się rozwija

Jak przez lata rozwijała się SM Budowlani? Jak się wydaje, szczególnie intensywny rozwój zanotowała w latach 70-tych.

– Spółdzielnie rozwijały się całkowicie samodzielnie, w oparciu o siły założycieli. Po kilkunastu miesiącach od założenia naszej spółdzielni powstały pierwsze budynki na Osiedlu Leśnym, w tamtych czasach to tam intensywnie inwestowano. To był spory rozmach, choć prawdziwy boom inwestycyjny przypada na lata 70-te, kiedy dzięki „wielkiej płycie” nastąpiła eksplozja budownictwa spółdzielczego. Tak powstało całe osiedle „Wyżyny”. Jednak na początku lat 80-tych władze kazały spółdzielniom pozamieniać się zasobami. My budowaliśmy Błonie, ale na Błoniu dominowała BSM. Zaś BSM budowała sektor B1 Wyżyn w pobliżu skarpy – żeby to uporządkować, musieliśmy się zamienić. Skutek taki jest, że ponad 75% naszych zasobów znajduje się na Wyżynach. Nie ma wątpliwości, że to pomaga w zarządzaniu, choć my nie zarządzamy jedynie budynkami spółdzielczymi. Warto zauważyć, że jeśli byłaby taka wola mieszkańców, to każda z nieruchomości mogłaby ze spółdzielni wyjść, założyć własną spółdzielnię czy wspólnotę. Ale nic takiego się nie dzieje. Za to przyszło do nas 18 wspólnot z zasobów zakładowych czy rozczarowanych pracą prywatnych zarządców. Trafili do spółdzielni uznając, że tu znajdą wysoki poziom zarządzania i fachowców.

Jak wszystkie spółdzielnie i „Budowlani” musieli zderzyć się na początku lat 90-tych z gospodarką rynkową. Przejście z gospodarki centralnie planowanej było trudne dla spółdzielczości i spółdzielni?

– Początek nowej rzeczywistości społeczno-gospodarczej nie był łatwy. Za sprawą zmiany zasad finansowania spadła drastycznie ilość spółdzielczych inwestycji mieszkaniowych. Wiele osób popadło w tarapaty kredytowe. Kolejne duże zmiany w sensie własnościowym to ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku. Stworzono możliwość wyodrębniania własności mieszkań, wcześniej mówiąc o mieszkaniu spółdzielczym mieliśmy na myśli własnościowe bądź lokatorskie prawo spółdzielcze. Za przysłowiową złotówkę można było przejść na własność z mieszkań lokatorskich. Do dzisiaj u nas mniej więcej połowa mieszkań została przekształcona na własność. Zapyta ktoś, dlaczego nie wszystkie? Otóż nie ma to znaczenia, ponieważ własnościowe prawo spółdzielcze jest chronione tak samo jak tzw. pełna własność i gdyby nawet jakaś spółdzielnia ogłosiła upadłość, to z mocy prawa mieszkania te przechodzą na własność – prawo do mieszkania jest w naszym kraju silnie chronione.

Niegdyś Bydgoszcz była przez deweloperów określana mianem „Miasta spółdzielni mieszkaniowych”. Ich obecność miała być istotną przeszkodą dla inwestycji deweloperskich. Tak jest nadal?

– SMB ma jeszcze trochę wolnych terenów. Wiemy doskonale, że marże deweloperskie były przez ostatnie lata bardzo wysokie i zarabiano miliony złotych. Budowanie „po spółdzielczemu” wygląda inaczej – nie narzucamy marż, pokrywamy jedynie koszty inwestycji. Z założenia inwestycje spółdzielni będą więc tańsze. Natomiast sformułowanie, że w Bydgoszczy rządzą spółdzielnie jest mitem. Dziś budów spółdzielczych jest obecnie mniej niż 10, deweloperskich projektów jest znacznie więcej.

Gdzie buduje i zamierza jeszcze budować SMB?

– Obecnie realizujemy inwestycję przy ul. Chodkiewicza 64. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na IV kwartał tego roku. Jesteśmy w trakcie uzgadniania dokumentacji, umożliwiającej rozpoczęcie nowej inwestycji przy ul. Boya-Żeleńskiego 4. Wybudujemy tam budynek, który w sensie obsługi garażowej i parkingowej będzie samowystarczalny. Tuż obok znajduje się parking – jego akurat ruszać nie zamierzamy, bo na Wyżynach jest wyjątkowo potrzebny. Na wysokości Chodkiewicza 45 też jest skrawek terenu, który również oczekuje na zabudowanie, a to nie ostatnie nasze pomysły.

Planujecie również zamianę terenów z miastem...

– Mamy hektary terenów pod miejskimi ulicami. Wiem, że to dziwnie brzmi, ale kiedyś tak to niefrasobliwie urządzano, że dawano nam przepotężne działki. Połowa Wyżyn została nam dana za złotówkę, dzięki tym preferencjom mieszkania dla spółdzielców były tańsze. Nikt nie patrzył na to co tam powstanie. Oczywiście powstały nasze budynki, lokale użytkowe, ale również drogi i infrastruktura. Mamy sporo takich pozostałości, choć już finiszujemy z rozmowy z miastem i teren na rogu ulic Magnuszewskiej i Glinki miejmy nadzieję trafi w wyniku zamiany w nasze ręce. Miastu oddamy grunty pod miejskimi ulicami.

Spółdzielnia miała też ambitny plan budowy dwóch wieżowców w okolicy dawnego marketu Piotr i Paweł na Wyżynach. Pomysł upadł?

– Projekt jest jak najbardziej realny. Rozpisaliśmy przetarg w trybie zaprojektuj i wybuduj, ale przerwaliśmy procedurę. Będziemy to projektować, natomiast do wykonawstwa jeszcze dużo czasu. W trakcie przetargu okazało się, że nasze zamierzenie może być jeszcze większe od pierwotnej koncepcji. Wieżowce nie będą co prawda wyższe, ale z większą liczbą mieszkań. Takie są nasze zamiary, jednak już parę miesięcy temu czuć było, że koniunktura słabnie i uznaliśmy, że budowa obiektu na ponad 100 mieszkań jest zbyt ryzykowna. Nie chcemy mrozić pieniędzy w takim budynku i osłabiać płynności finansowej spółdzielni.

Inwestujecie za to nieprzerwanie w ekologię i odnawialne źródła energii. Spółdzielcy rozumieją po co te wydatki?

– Odnawialne Źródła Energii, a co za tym idzie ekologia stała się jednym z najważniejszych tematów naszych dyskusji i planów, a ekologiczna spółdzielnia mieszkaniowa to efektywne rozwiązanie. Warto podkreślić, że SMB była pierwszą spółdzielnią mieszkaniową w Bydgoszczy, która pozyskała dofinansowanie ze środków unijnych przyznanych przez Urząd Marszałkowski na wykonanie instalacji fotowoltaicznej. Ze środków UE wybudowaliśmy instalacje na 36 budynkach o mocy od 4 do 25 kW. Zaspokajają one od 50 do 95 procent zapotrzebowania na energię w tych budynkach. To dziś potężne pieniądze, bo wraz ze wzrostem cen energii elektrycznej rośnie intratność tego przedsięwzięcia. Instalacje zwrócą się za 2 lata, a ich żywotność określono na lat 25. Mieszkańcy odzyskają wkrótce swoje pieniądze, a potem panele fotowoltaiczne będą dla nich pracować za darmo. Nasze zaangażowanie w tematy ekologii zostały dostrzeżone przez Kapitułę Programu „Przedsiębiorstwo Fair Play” przy Krajowej Izbie Gospodarczej, która w listopadzie 2022 roku przyznała SMB wyróżnienie za szczególną działalność proekologiczną.

Spółdzielcy chcą więcej, popularny staje się pomysł instalacji paneli fotowoltaicznych na balkonach.

– Napływają do nas pojedyncze wnioski o instalację paneli na balkonach – nie jesteśmy ich zwolennikami, ponieważ to może być niebezpieczne. Metalowe balustrady są ze sobą połączone. Tylko wydaje się, że każdy spółdzielca ma swoją. W tych płytach balkonowych biegną pręty, może być jakieś przebicie.
A w kablu, który biegnie od panelu fotowoltaicznego jest prąd stały o napięciu 700V, obniżany jest dopiero w falowniku.

Wszystkie budynki należące do spółdzielni przeszły już termomodernizację. Ta inwestycja też się zwróciła?

– Byliśmy jednym z pierwszych gestorów budynków mieszkalnych, który ocieplił wszystkie swoje zasoby. Wszystkie budynki mieszkalne SMB mają zamontowane podzielniki elektroniczne oraz wodomierze ze zdalnym odczytem radiowym. Dzięki inwestycjom ekologicznym dziś zużywamy 20 procent energii jaką zużywaliśmy w latach 90-tych.

Od czasu do czasu pojawiają się alarmistyczne doniesienie o końcu „wielkiej płyty”. Jak to jest z trwałością tych konstrukcji?

– Jestem inżynierem budownictwa, który budował z wielkiej płyty. Kiedyś projektując nie uwzględniano przy obliczaniu nośności przestrzennej współpracy pojedynczych prefabrykatów. To oznacza, że realna wytrzymałość konstrukcji jest dużo większa niż wyliczano. I tak jest w rzeczywistości. Znamy wypadki wybuchu butli gazowej w bloku – wyrwało jedną ścianę, nic więcej się nie działo. Teoretycznie stropy powinny spaść, a budynek się zawalić. Politechnika Bydgoska, jeszcze jako UTP, prowadziła badania na wielkiej płycie, parę prac magisterskich wykonano na naszych budynkach, badając ich wytrzymałość. Zużycia konstrukcji przez te 50 lat praktycznie nie następowało, a po ociepleniu całość ma się lepiej niż wcześniej.

Coraz mniej spółdzielni chce zajmować się działaniami kulturalnymi. Wy konsekwentnie rozwijacie ofertę DK Modraczek.

– W zmiennych i niepewnych czasach kluczem do funkcjonowania jest zdolność do szybkiej i adekwatnej reakcji. Pandemia COVID-19 i wojna w Ukrainie silnie wpłynęły na naszą codzienność. Gdy byliśmy zmuszeni do zamknięcia drzwi przed spółdzielcami, natychmiast przenieśliśmy naszą działalność społeczną, kulturalną i oświatową do Internetu. I przeżyliśmy ten trudny czas. Wpisywaliśmy się w to, co dzieje się wokół. Gdy rozpoczęła się wojna w Ukrainie zajęliśmy się zbiórką darów i dystrybucją pomocy uchodźcom. Stworzyliśmy szkołę języka polskiego dla osób uciekających z Ukrainy.

26 stycznia 2023 roku – to data najbliższa dacie sprzed 65 lat. W Domu Kultury Modraczek odbędą się uroczystości rocznicowe. Już teraz zapraszam wszystkich. Czasy są trudne, więc świętować będziemy skromnie, ale godnie.